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Avantages

Interêt juridique :

La durée d'un usufruit temporaire est en général longue (de 10 à 20 ans). L'entreprise qui dispose de l'usufruit temporaire bénéficie d'une maîtrise absolue de la jouissance de ses locaux professionnels et cela sur une durée plus longue que celle conférée par les baux professionnels (6 ans) ou commerciaux (9 ans).

Intérêt économique :

Le dispositif de démembrement, s'il est optimisé, va générer des ressources ou des économies pour l'entreprise, par rapport au paiement d'un loyer classique.
Cet avantage financier peut représenter l'équivalent de 2 années de loyer sur une durée de 15 ans. 

Amélioration de la présentation du bilan :

Un bien immobilier pèse sur le bilan de l'entreprise et s'amortit sur une très longue durée.
Le crédit pour financer le bien va représenter une dette souvent importante au passif du bilan. Avec le démembrement l'usufruit d'un immeuble ou l'usufruit de part de SCI représente une valeur plus faible que le bien immobilier en pleine propriété. L’usufruit s'amortit sur la durée du démembrement.

A la fin du démembrement, le bilan de l'entreprise est totalement allégé, et ne présente que les actifs d'exploitation.

Favorise la transmission d'entreprise :

En cas d'acquisition de l'immobilier par l'entreprise, la valorisation des parts de votre entreprise intègre progressivement la valeur de l'immobilier. La valeur de la société peut, à terme, être majoritairement impactée par son immobilier. Ceci est un frein majeur pour l'intégration de nouveaux associés ou en cas de cession pure:

  •  Souvent les repreneurs n’ont les moyens de n'acquérir que l’entreprise elle-même.
  • La banque des repreneurs ne pourra pas prendre d’hypothèque sur l’immeuble pour garantir l’emprunt des parts sociales.
  • Enfin vous pouvez souhaiter céder l'entreprise et conserver l'immobilier.

Intérêt patrimonial :

1/ En cas de vente :

Souvent, pour éviter la fiscalité sur les revenus fonciers pendant la période de remboursement d’emprunt, le schéma d’acquisition le plus classique est la SCI avec option à l’I.S. (impôts sur les sociétés). Il faut savoir qu’en cas de vente, les associés ne peuvent généralement récupérer que 50% du prix de vente. En savoir plus.  Le démembrent permet de céder dans le régime fiscal des plus-value des particulier, avec des abattements pour durée de détention Voir l’exemple

2/ En cas de transmission :

Cette scission favorise et allège les donations immobilières entre parents et enfants notamment. Pour cela, il est généralement conseillé de recourir à la constitution d'une SCI, particulièrement adaptée à cette mécanique.

La succession peut être attribuée au conjoint pour l'usufruit des biens et la nue-propriété aux enfants. Ainsi, dans ce cas de figure, les enfants se voient déjà attribué la propriété de leur héritage mais sans pour autant profiter de l'usufruit de ceci qui sera attribué au conjoint du décédé. Mais le démembrement de propriété peut aussi arriver du vivant du propriétaire.

La donation où une personne peut choisir de donner à son conjoint ou à ses enfants les droit sur la nue-propriété de ses biens mais garde l'usufruit. Il peut alors tirer des revenus de ses immobilisations sans en être propriétaire.

Intérêt fiscal :

En tant que nu propriétaire, vous n'avez pas à vous acquitter de la taxe foncière, n'avez aucune incidence sur votre imposition sur le revenu. 

A contrario dans une SCI classique, les associés qui sont taxés à l'impôt sur le revenu, dans leur plus haute tranche du barème, auquel s'ajoute les prélèvements sociaux de 15,5%. L'impôt sur ces revenus fonciers peut donc atteindre plus 60%.

En effet, pendant la durée du remboursement de l'emprunt, l'associé personne physique est fiscalisé sur des sommes qui ne sont pas à sa disposition dans la mesure où l'essentiel des loyers est dévolu au remboursement des emprunts et que seuls les intérêts sont déductibles.

L'associé, pendant la durée de l'emprunt sera fiscalisé sur une somme équivalente à l'emprunt souscrit alors qu'il n'aura aucun revenu effectivement touché.

Simplicité de gestion :

Le nu propriétaire n'est tenu à aucune déclaration fiscale annuelle, ni au paiement des impôts fonciers, ni sur le revenu, ni sur la fortune.