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Optimisation fiscale
Quelle est la problématique fiscale ?

Elle est différente selon le régime fiscal de la SCI et provient du fait que le résultat fiscal (base de la fiscalité) ne tient jamais compte du remboursement de l’emprunt, seuls les intérêts sont déductibles.

En régime de SCI classique à l’I.R. (impôt sur le revenu), pendant la période de remboursement d’emprunt la SCI ne dégage quasiment aucune trésorerie pour ses associés. Pourtant la base fiscale taxable en revenus fonciers (souvent à 30 ou 41 %) + prélèvements sociaux (15,5%) est égale en général au montant du capital d’emprunt remboursé. Ainsi les associés peuvent payer en fiscalité sur 15 ans en moyenne 50% du prix d’achat de l’immobilier... et sans revenu effectif. Ceci peut s’avérer impossible à assumer dans de nombreux cas.  En revanche en cas de vente de l’immeuble le régime des plus-values des particuliers est assez favorable.

En régime de SCI avec option I.S. (impôt sur les sociétés) les associés ne sont taxés que sur les dividendes effectivement  retirés. Donc pendant le remboursement d’emprunt ils ne peuvent rien retirer… et n’assument donc logiquement aucune fiscalité. C’est la SCI qui assume sa propre fiscalité sur un résultat fiscal fortement réduit par la déductibilité des amortissements et avec un taux d’I.S. souvent de 15%. Ainsi en moyenne sur 15 ans la fiscalité s’élève à 8 % du prix d’achat de l’immobilier (contre 50% précédemment). Mais cet avantage pendant la phase de remboursement d’emprunt cache un inconvénient majeur en cas de revente. A cause de deux fiscalités successives I.S. puis imposition des dividendes, en cas de revente 20 ans après l’achat les associés perçoivent en général mois de 50% du prix de vente. Au plan patrimonial ce dispositif est extrêmement défavorable.

Chaque dispositif présente un avantage et un inconvénient inversé. A l’I.R. forte fiscalité pendant la capitalisation mais peu de plus-value, à l’I.S. faible fiscalité pendant la capitalisation et très forte fiscalité sur la cession.

Comment le démembrement permet d’éviter de tels inconvénients ?

En situation de démembrement c’est à l’usufruitier, bénéficiaire des revenus, d’assumer la fiscalité dans son régime fiscal qui lui est propre.

S’agissant de locaux professionnels, en cas de démembrement sur les parts de la SCI, I ’entreprise (société à l’I.S.) achète aux associés de la SCI l’usufruit des parts pour une durée temporaire. Pendant cette durée c’est l’entreprise qui déclare le résultat de la SCI dans son I.S. et avec la déduction de l’amortissement des locaux. L’entreprise reçoit les faibles dividendes de la SCI et assume la faible fiscalité correspondante. Les associés nu-propriétaire n’ont pas de revenus et pas de fiscalité. Au terme du démembrement (en général à la fin du crédit) retour au revenus foncier pour les associés mais sur des revenus qui seront alors réellement perçus. Et en cas de vente application du régime favorable de la fiscalité des particuliers.

Le démembrement permet donc successivement de profiter des régimes de l’I.S.  et I.R. sans en avoir les inconvénients en cas de vente.

Un tel dispositif, si avantageux, est-il légal ?

Absolument le démembrement est un acte prévu par le code civil et depuis 2012 parfaitement encadrée par le code général des impôts en matière de cession d’usufruit temporaire. Il n’y a pas de défiscalisation car les bénéfices fiscaux sont dument déclarés dans le régime propre de chaque bénéficiaire, d’abord l’entreprise à l’I.S. puis les associés à l’I.R. C’est un système plus juste car la fiscalité est appliquée sur les revenus effectivement perçus. Cependant le dispositif doit impérativement profitable à l’entreprise qui doit retirer un avantage économique réel de l’opération. En outre le démembrement sécurise fortement la maitrise des locaux professionnels pour l’entreprise.


Voir une simulation (créer un lien).

Quelles sont les conséquences les impacts du démembrement ?

croissance

L'usufruitier (entreprise) est redevable de la fiscalité sur les revenus du bien démembré.

1/ En cas de démembrement sur l'immeuble, l'usufruitier est redevable de la taxe foncière.
Ayant la jouissance du bien, il n'y a pas de loyer. L'usufruitier rembourse généralement un crédit pour l'acquisition de l'usufuit. Les intérêtes du crédit sont déductibes. Le montant du droit d'usufruit est totalement amortisable (sur la durée du démembrement).

100% du coût d'acquisition de l'usufruit (prix de l'usufruit, frais d'acquisition, intérêt d'emprunt) est totalement déductible du résultat imposable de la société.

2/ En cas de démembrement de titres de SCI, l’entreprise détient l'usufruit temporaire des titres de la SCI.

Les revenus de la SCI sont taxés dans le régime fiscal de l'usufruitier. Dans le cadre d'une société commerciale soumise à l'IS, c'est le régime du BIC qui s'applique.

Le résultat de la SCI est déterminé aux BIC, incluant une déductibilité des amortissements de l'immeuble. La base fiscale de la SCI est donc réduite.

Le montant d'acquisition de l'usufruit des titres de la SCI est également amortissable.

La base fiscale issue du démembrement est faible et soumise à une fiscalité à l'IS de 28% au maximum et ne supportant pas les prélèvements sociaux.

L'opération est  peu coûteuse fiscalement pour l'usufruitier qui bénéficie des droits à résultat de la SCI (dividendes), et qui réalise ainsi une opération avantageuse au plan économique.

Le nu propriétaire n'a pas de revenu.

Par conséquent il ne supporte aucune fiscalité pendant toute la durée du démembrement.