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Pour l'usufrutier

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L'usufruitier (entreprise) est redevable de la fiscalité sur les revenus du bien démembré.

1/ En cas de démembrement sur l'immeuble, l'usufruitier est redevable de la taxe foncière.
Ayant la jouissance du bien, il n'y a pas de loyer. L'usufruitier rembourse généralement un crédit pour l'acquisition de l'usufuit. Les intérêtes du crédit sont déductibes. Le montant du droit d'usufruit est totalement amortisable (sur la durée du démembrement).

100% du coût d'acquisition de l'usufruit (prix de l'usufruit, frais d'acquisition, intérêt d'emprunt) est totalement déductible du résultat imposable de la société.

2/ En cas de démembrement de titres de SCI, l’entreprise détient l'usufruit temporaire des titres de la SCI.

Les revenus de la SCI sont taxés dans le régime fiscal de l'usufruitier. Dans le cadre d'une société commerciale soumise à l'IS, c'est le régime du BIC qui s'applique.

Le résultat de la SCI est déterminé aux BIC, incluant une déductibilité des amortissements de l'immeuble. La base fiscale de la SCI est donc réduite.

Le montant d'acquisition de l'usufruit des titres de la SCI est également amortissable.

La base fiscale issue du démembrement est faible et soumise à une fiscalité à l'IS de 28% au maximum et ne supportant pas les prélèvements sociaux.

L'opération est  peu coûteuse fiscalement pour l'usufruitier qui bénéficie des droits à résultat de la SCI (dividendes), et qui réalise ainsi une opération avantageuse au plan économique.